中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)

中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)

第一条 在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税人,应当依照本法的规定缴纳土地增值税。

  (注:在暂行条例中第一条表述为:“为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。”事实上土地增值税暂行条例就是在当时海南房地产疯狂时期产生的,因此有了规范房地产市场交易秩序一说,如今把这一条给去掉。同时征求意见稿将暂行条例中表述的“转让”房地产改为“转移”房地产,区别在哪?原来是征求意见稿第二条规定转移房地产包括了“转让”以及“出让”)

  第二条 本法所称转移房地产,是指下列行为:

  ()转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

  ()出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。

  (注:新增了出让集体土地的概念,总局网站公布的说明中指出,2014年中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地入市制度,因此为了建立土地增值收益分配机制,使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接,《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围,同时,拟取消土地增值收益调节金,使立法前后集体房地产负担总体稳定。当然大部分房地产企业对这条无需太在意,房开企业涉及的大多是国有建设用地。)

  土地承包经营权流转,不征收土地增值税。

  (注:暂行条例无这一条,但实务中土地承包经营权流转应该也是不征收土地增值税的)

  第三条 土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。

  第四条 纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

  第五条 纳税人转移房地产所取得的收入,包括货币收入、非货币收入。

  (月注:将暂行条例规定的是“实物收入”,“其他收入”,统称为“非货币收入”)

  第六条 计算增值额时准予扣除的项目为:

  (注:扣除项目未发生实质性变化)

  ()取得土地使用权所支付的金额;

  ()开发土地的成本、费用;

  ()新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;

  ()与转移房地产有关的税金;

  ()国务院规定的其他扣除项目。

  (注:暂行条例表述为“财政部规定的其他扣除项目”,征求意见稿表述为国务院才有资格规定,这是符合立法精神的,既然对土增增值税立法,那么只有国务院才有资格制定配套文件)

  第七条 本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。

  (注:后续配套文件将会出台)

  第八条 土地增值税实行四级超率累进税率:

  增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%

  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%

  增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%

  增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%

  (注:超率累进税率未变)

  第九条 纳税人有下列情形之一的,依法核定成交价格、扣除金额:

  (注:本条无实质性变化)

  ()隐瞒、虚报房地产成交价格的;

  ()提供扣除项目金额不实的;

  ()转让房地产的成交价格明显偏低,又无正当理由的。

  第十条 出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。

  (注:出让集体土地确实是要征土地增值税了,但估计还是以核定征收为主)

  第十一条 下列情形,可减征或免征土地增值税:

  ()纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;

  (注:这条在暂行条例里面没有,但各地的保障性住房一般都符合普通标准住宅标准,增值额未超过20%的,也是免土地增值税的)

  ()因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税;

  ()国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。

  (注:因层级高,国务院才有资格规定征免的其他情形,并需要报人大常委会备案)

  第十二条 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案:

  ()纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

  (注:针对这一条,各省应该都会制定文件来实行)

  ()房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。

  (注:针对这一条,是不是很多地区对于出让集体土地都会适用免征土地增值税呢?)

  第十三条 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。

  第十四条 纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

  第十五条 房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,预缴税款。

  (注:与现行实务中的预缴制度一致)

  从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税:

  (注:与现行实务中的清算制度基本一致,原来的国税发〔2006187号规定了纳税人应自行清算和税务机关要求清算的两种情形,征求意见稿统一作为纳税人自行清算)

  ()已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  ()取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  ()整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  ()直接转让土地使用权的;

  ()纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

  ()国务院确定的其他情形。

  第十六条 非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。

  (注:国税发【1995】第090号规定非从事房地产开发的纳税人应在签订房地产转让合同后的7日内,向主管税务机关申报纳税,本征求意见稿推迟至30日。)

  第十七条 税务机关应当与相关部门建立土地增值税涉税信息共享机制和工作配合机制。各级地方人民政府自然资源、住房建设、规划等有关行政主管部门应当向税务机关提供房地产权属登记、转移、规划等信息,协助税务机关依法征收土地增值税。

  (注:在网络发达的当下,实现部门之间信息共享成本不高。)

  第十八条 纳税人未按照本法缴纳土地增值税的,不动产登记机构不予办理有关权属登记。

  (注:现行实务中缴纳土地增值税确实是权属变更的前提条件。)

  第十九条 土地增值税的征收管理,依据本法及《中华人民共和国税收征收管理法》的规定执行。

  第二十条 土地增值税预征清算等办法,由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法,并报同级人民代表大会常务委员会决定。

  (注:现行实务中各省税务局针对不同的房地产类型都制定了相应的预征制度以及清算中实务中的具体办法,在土地增值税立法之后,必须由省级人民政府制定预征制度和具体办法。)

  第二十一条 纳税人、税务机关及其工作人员违反本法规定的,依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关法律法规的规定追究法律责任。

  第二十二条 本法自年月日起施行。19931213日国务院公布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》同时废止。